Italia delle case fantasma

L`Italia delle case fantasma. Due milioni non denunciate
Scoperte con le foto aeree. In vetta Salerno, Roma e Cosenza

Nell`ordine: Salerno, Roma, Cosenza, Napoli, Avellino, Lecce, Palermo, Catania, Bari, Vicenza, Reggio Calabria, Agrigento, Caserta, Potenza, Cuneo. Bisogna arrivare al decimo posto e poi al 15esimo per trovare due nomi del Nord nella classifica delle Province con piu` «immobili fantasma», le case cioe` che per il catasto non esistono, ma sono state scoperte grazie alle foto aeree. Un lavoro che ha fatto l`Agenzia del Territorio (ministero dell`Economia) su quasi tutti i Comuni italiani. Nella classifica elaborata dalla stessa Agenzia, su 101 Province le prime 13 del Mezzogiorno (quindi senza Vicenza) collezionano da sole ben 703.150 fabbricati fantasma su un totale di 2.077.048 finora scoperti, cioe` uno su tre (il 33,8%). 

Che la casa sia al primo posto nei pensieri degli italiani e` risaputo. Non per niente il 75% delle famiglie possiede l`abitazione in cui vive. Poi ci sono le seconde case, per vacanza e investimento. Insomma, un popolo di proprietari. Ma anche di evasori, come noto. Soprattutto nel Sud, in questo caso. 

Roma batte Milano 16 a 1
Vediamo qualche esempio. Nella Provincia di Salerno sono stati «verificati» 139 Comuni e sono saltate fuori ben 93.389 case fantasma. Nella provincia di Bergamo la caccia ha fruttato meno: in 165 Comuni, trovati 17.874 immobili sconosciuti al catasto. Nell`area di Roma l`indagine ha riguardato 114 Comuni per una scoperta di 68.779 edifici. In quella di Milano 129 municipi, ma le case fantasma riportate alla luce non piu` di 4.241, 16 volte meno. Nella provincia di Cosenza sono stati stanati 61.672 fabbricati in 154 Comuni. In quella di Udine 7.944 in 122 municipi. Le differenze sono enormi anche restringendo il campo di osservazione ai singoli Comuni. A Torino solo 56 immobili fantasma, a Napoli 6.891. A Milano 22, a Roma 6.372. In parte dipende, spiegano i tecnici, dal fatto che nelle citta` e` molto piu` difficile individuare case costruite dal nulla, mentre sono piu` diffuse sopraelevazioni e aumenti di cubature non rilevabili con le foto aeree. Ma e` chiaro che molto pesa la diversa propensione a evadere. Nella citta` di Genova sono stati scovati 717 immobili fantasma, a Reggio Calabria 6.237. A Treviso 1.300, a Taranto 2.103. 

Scoperti con le foto aeree
L`operazione e` stata condotta dall`Agenzia del Territorio guidata da due anni da Gabriella Alemanno, in seguito al decreto legge 262 del 3 ottobre 2006 (Governo Prodi). Come sono riusciti a individuare uno ad uno gli immobili fantasma? Il meccanismo e` apparentemente semplice, anche se richiede tecnologie sofisticate. Il territorio italiano e` stato completamente fotografato dall`alto e le immagini aeree digitali, con un altissimo grado di risoluzione (in grado di riconoscere un oggetto sul terreno con un margine di errore di appena 50 centimetri), sono state sovrapposte alle mappe catastali attraverso un software ad hoc che ha immediatamente individuato gli «oggetti emergenti dal terreno» non presenti sulle carte. Sono stati quindi scartati quelli diversi dagli immobili (alberi, pali, cumuli di terra e altro) e identificati i nuovi «corpi di fabbrica».
A quel punto, bisognava risalire al proprietario. Si sono quindi prese le particelle del catasto terreni sul quale l`immobile sorge e si e` individuato il titolare. Le liste delle particelle di terreno sulle quali stanno gli immobili fantasma, Comune per Comune, sono state quindi pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e consegnate agli stessi municipi (oltre che pubblicate sul sito dell`Agenzia). 

Fino a un miliardo di rendita
Una volta scoperto, il proprietario poteva accatastare spontaneamente l`immobile oppure, passati 7 mesi, subiva l`accertamento dell`Agenzia e infine l`accatastamento d`ufficio, contro il quale eventualmente ricorrere. Al 30 aprile scorso erano gia` stati messi in regola 531mila edifici, 209mila dei quali volontariamente, per una rendita catastale emersa di 257 milioni di euro. Al 30 giugno il dato complessivo e` salito a 864.065 immobili accatastati per un rendita totale di 452 milioni di euro, dicono all`Agenzia del Territorio. Insomma, quasi la meta degli immobili fantasma e` stata regolarizzata, con le buone o le cattive.
Di questo passo non e` irragionevole prevedere che il risultato finale potrebbe avvicinarsi a un`emersione della rendita vicina al miliardo di euro. La cautela e` d`obbligo, dicono i tecnici, perche` una parte dei presunti immobili fantasma potrebbe rivelarsi composta di baracche o altre strutture non accatastabili, ma alla fine questi casi dovrebbero comunque essere una minoranza. E un forte aumento del gettito e` sicuro. Sulle nuove rendite catastali si pagano infatti le relative imposte, nazionali e comunali, dall`Irpef all`Ici alla Tarsu, la tassa sullo smaltimento dei rifiuti. Il ministro della Semplificazione, Roberto Calderoli, si e` spinto a dire che si potrebbero ottenere fino a 5 miliardi di euro in piu` all`anno. Stime piu` prudenti, di fonte tecnica, parlano di 3 miliardi. 

L`ultima opportunita` 

Con questo obiettivo in testa, il Governo ha utilizzato la manovra economica (in dirittura d`arrivo alla Camera) per dare una spinta alla regolarizzazione della restante parte di immobili fantasma, concedendo fino al 31 dicembre di quest`anno per l`accatastamento spontaneo, pagando il costo della pratica di regolarizzazione, oltre agli oneri di costruzione (concessione edilizia) e alle imposte dovute (Ici, Tarsu) per i cinque anni precedenti, che dovrebbero essere richieste dai Comuni. Per chi non si mettera` in regola, dal primo gennaio 2011, l`Agenzia del Territorio procedera` all`attribuzione di una rendita catastale presunta, con maggiori spese per il proprietario. Senza contare che in questo caso le sanzioni aumentano. 

Una sfida per i Comuni
Per ora il nuovo gettito viene diviso tra Stato ed enti locali, ma e` chiaro che con il federalismo fiscale, tutta questa partita diventera` di competenza dei Comuni. Il decreto legislativo sull`autonomia impositiva degli enti locali, che il Governo dovrebbe varare la prossima settimana, prevedera` infatti, al termine di un percorso graduale di almeno tre anni, il passaggio della titolarita` delle imposte immobiliari ai Comuni, magari con l`accorpamento degli stessi (l`ipotesi dell`Imu, l`imposta immobiliare unica). E` interesse dei municipi, quindi, che tutte le case fantasma vengano alla luce e sara` compito degli stessi rifarsi di tutte le imposte e tasse dovute. Ci vorra` insomma competenza, efficienza degli uffici, volonta` di combattere l`evasione. Per non parlare dell`aspetto urbanistico, che e` tutto un altro capitolo. 

L`operazione immobili fantasma, infatti, riguarda la regolarizzazione col catasto, per il pagamento delle relative imposte. Ma poi bisogna vedere se la casa emersa e` a posto dal punto di vista dei vincoli urbanistici. Il Governo sottolinea questo aspetto per dimostrare che non c`e` alcun nuovo condono edilizio. Se per esempio una casa fantasma e` stata costruita su una spiaggia o in un parco naturale, spetta al Comune demolirla e da questo punto di vista nulla e` cambiato. Il decreto della manovra dice infatti che l`Agenzia del Territorio gira ai Comuni i dati sui nuovi accatastamenti «per i controlli di conformita` urbanistico-edilizia», perche`, aggiunge lo stesso articolo 19, «restano fermi i poteri dei Comuni in materia urbanistico-edilizia e l`applicabilita` delle relative sanzioni». Li eserciteranno? Al Sud come al Nord? 
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